新築住宅の契約不適合責任とは？
新しい家を建てたら、予期しない問題が起きた場合、どのように対処すればいいのでしょうか？その際に役立つのが、契約不適合責任という制度です。
契約不適合責任は、新築住宅に問題がある場合に追及できるものです。
ただし、この責任には期限が存在するため、注意が必要です。
契約不適合とは
「契約不適合」とは、販売された商品や建物が、契約の内容に適合せずに問題がある状態を指します。
不動産の場合、物理的な問題だけでなく法的な要件を満たしていない場合も契約不適合とみなされます。
これにより、売主に対して修繕や損害賠償の請求を行うことができます。
重要な場合には契約解除も可能です。
法的な契約不適合の例としては、「購入した土地が都市計画道路予定に指定されていた」というケースがあります。
契約不適合責任とは
新築住宅で、例えば「雨漏りがあった」「床が傾いていた」といった契約内容と異なる問題が生じた場合、民法では「住宅用の土地建物の売買契約を締結した際、契約の目的である土地や建物が契約に合致しない場合、買主は売主に対して『目的物の修繕、代替物の提供、または不足分の引き渡しによる履行の遂行』を請求することができる」と定められています。
ただし、ここでいう「履行の遂行」とは、法的に有効でなかった行為を後から正当化することを指し、損害賠償請求なども含まれます。
参考ページ：契約 不適合 責任 通知 期間とその範囲は？瑕疵担保と何が違うか解説
契約不適合責任の負担
契約不適合責任は、売主が負うものです。
ただし、売主が会社であるか個人であるかによって、法的責任が異なります。
売主が宅地建物取引業を営む会社の場合、宅地建物取引業法によって「契約不適合責任を最低でも引き渡しから2年以上負わなければならない」と定められています。
つまり、2年以下の契約は無効です。
ただし、新築住宅の場合には、2年以上では発見できない契約不適合が存在することもあります。
品確法による瑕疵担保責任とは
2000年4月1日以降に締結された新築住宅の取得契約では、売主は「10年間瑕疵担保責任を負う」と定められています。
この瑕疵担保責任とは、契約不適合責任と同義であり、売主は住宅の欠陥や不具合に対する責任を負います。
売主の瑕疵担保責任保険について
売主が会社である場合、ほとんどの場合、瑕疵担保責任保険に加入しています。
この保険は「新築住宅の保険」として、国土交通大臣が指定した保険会社から提供されます。
保険は引き渡し後の10年間において、住宅の契約不適合が発見された場合、補修を行った事業者に対して保険金が支払われる仕組みです。
具体的には、新築住宅を購入した後、10年間の間に契約不適合が発見された場合、売主が保険会社に連絡し、補修を行いました。
その後、補修にかかった費用に対して保険金が支払われることになります。
この瑕疵担保責任保険は、住宅の購入者にとって重要な保障の一つであり、新築住宅を購入する際には、売主が保険に加入しているかどうかも確認することが重要です。