譲渡損失の繰越控除
不動産を売却すると、多額のお金を手に入れることができるかもしれませんが、損失を被る可能性もあることを忘れないようにしましょう。
例えば、4000万円で購入した自宅を3000万円で売却すると、1000万円の損失が生じてしまいます。
この場合、税金を差し引くと、手元に残るお金は半分近くまで減ってしまいます。
しかし、居住用の不動産（マイホーム）を売却して損失を出した場合、特定の条件を満たせば、「譲渡損失の繰越控除」という税制上の優遇措置を利用することができます。
さらに、新しい住宅を購入し、住宅ローン控除の条件も満たせば、両方の制度を併用することができます。
これにより、税金の負担を大幅に軽減することができますし、手元にも余裕が生まれるため、多くの人々がこの制度を利用したいと考えています。
ただし、問題はそれぞれの条件を達成できるかどうかです。
そこで、今回は不動産を買い替える際に有利になるための、譲渡損失の繰越控除の利用方法や、住宅ローン控除と併用する事例を分かりやすく解説していきます。
譲渡損失の繰越控除
居住用不動産（マイホーム）を売却し、損失を被った場合、所得税や住民税の負担を軽減するための制度があります。
それが、「マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」というものです。
この制度を利用することで、所得と譲渡損を相殺することができ、4年間にわたって税金の負担を軽減することができます。
さらに、新しい住宅を購入する際には住宅ローン控除も利用できるため、両方の制度を併用することで、税金の負担が劇的に軽減されます。
ただし、どちらの制度も一定の条件を満たさなければ利用することができません。
具体的には、居住期間や住宅の使用状況、物件の種類などによって要件が異なるため、不動産の売却を考えている方は、それぞれの要件をしっかりと把握しておく必要があります。
以下では、それぞれの制度の要件について説明します。
参考ページ：不動産購入後の住宅ローン控除の手続き方法を詳しく解説！
不動産の売却について細かく解説します
不動産の売却を行う際には「譲渡」と呼ばれることがあります。
自宅を売却した場合、その取引によって生じる利益や損失は、以下の計算式によって求められます。
売却価格 – 取得価格 – 譲渡費用 = 譲渡損失（利益が出た場合は譲渡所得） この式を使って、売却した不動産の売却価格から、元々の購入価格と売却にかかった費用を差し引いた金額を算出します。
もし差額がマイナスになる場合は「譲渡損失」となり、プラスになる場合は「譲渡所得」となります。
そして、この譲渡損失には、売却した不動産の所有者である売却者が、住民税や所得税を軽減するために利用できる「譲渡損失の繰越控除」という制度があります。
つまり、譲渡損失が発生した場合、それを次の年やそれ以降の年の所得金額から差し引くことができるのです。
この制度を利用することで、税金の負担を軽減することができます。